リフォームによるトラブルを回避する細則の作り方

築年数が経過したマンションでは管理規約が存在しなかったり、専有部分の修繕に関する規約が無い事が多く、トラブルが発生することがあると伺っております。

そのため、近年に建築された分譲マンションの管理規約には専有部分の修繕についての規約が定められておりますが、何故、個人の所有物である専有部分の修繕なのに様々な制約を設けないといけないのでしょうか？

専有部分のリフォームの際に発生するトラブルを避ける為にも今回は、規約が必要な理由とこれから規約を作成する場合に押さえておきたいポイントをご紹介して参りたいと思います。

個人の所有物なのに管理規約が必要な理由

例えばキッチンなどの水周りをリフォームする場合を考えてみてください。古いキッチンを取り外す際の騒音、設備の搬出及び搬入で占用されてしまうエレベーターや共用廊下、業者の車両が一時的に居住者のスムーズな出入りを邪魔する可能性もあります。

フローリングの張替の場合は階下の住民の方に多大なる騒音が発生することになるでしょう。隣室や上の階から突然、凄い騒音が数日聞こえてきたらビックリしますよね。

専有部分の修繕であっても、少なからず共用部分を使用したり工事中に発生する騒音で他の方にご迷惑をおかけする事が想定できますので、トラブルを事前に避ける為にも管理規約を定めて専有部分の修繕などについては届出をする事が決められているのです。

また、専有部分修繕トラブルの中には、中古マンションをリフォームして入居される方がいらっしゃるのですが、コストを抑えるために遮音等級の低いフローリングに張り替えた為に、生活騒音トラブルが新たに発生するという事案も少なくありません。

そこで、想定されるトラブルを未然に防ぐ為の努力としてリフォーム前に設計図や仕様書及び工程表を提出させ、トラブルの芽を摘む方法をとる場合もあります。

専有部分内のリフォームをお考えの場合は、建築時の設計図書が管理組合で保管されておりますので、こちらを閲覧させて頂いて現在の設備のグレードなどを調べてからグレードを落とさないように配慮してリフォーム見積もりをする事も事前にトラブルを避ける一つの方法です。

ただし、壁紙の張替えの様な騒音の発生しない簡単な修繕の場合は他の区分所有者や共用部分にもさほど影響がありませんので、簡単な届出のみにとどめている管理組合が多いようです。

緊急を要する工事の場合

給湯器が壊れた、漏水、トイレの故障などについては、生活に直接影響してしまうため、緊急に工事を実施しないと生活に支障が出る場合は理事長承認だけで工事が出来るように規約を定め、細則内で詳細をおりこんで置けばトラブルを避ける事ができます。

トラブルを回避できる細則の作り方

誰が見てもわかりやすい細則を作る事がポイントです。具体的には

「理事長の承認が必要な修繕など」
「理事長への届出が必要な修繕など」
「届出が不要な修繕など」

の4項目に想定される修繕工事などを分類して分かりやすい表を作成しましょう。またフローリング等級や給湯器の容量、消防法や建築基準法に適合する工事を実施するように明記します。

専門用語や法律用語が難しい為、区分所有者向けの「工事の実施に関する遵守事項と禁止事項」や工事業者向けに「工事実施の際の注意事項」のマニュアルを作成し、通読して頂く事で修繕工事に関わるトラブルを減らす事が可能でしょう。

ライター：マンションナビ美
不動産系会社勤務を経てフリーで活躍。自身も分譲マンションのオーナーとして、大規模修繕や、理事会役員を経験する。実体験からマンション業界を分かりやすく解説する。